要 旨:
按「區分所有建築物之基地,依前項規定有分離出賣之情形時,其專有部
分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者,於按其專有部分面積比例
計算其基地之應有部分範圍內,有依相同條件優先承買之權利,其權利並
優先於其他共有人。」民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項定有明
文。又依土地法第 34 條之 1 規定,共有人出賣其應有部分時,他共有
人得以同一價格共同或單獨優先承購。次按行政執行法第 9 條第 1 項
規定:「義務人或利害關係人對執行命令、執行方法、應遵守之程序或其
他侵害利益之情事,得於執行程序終結前,向執行機關聲明異議。」故公
法上金錢給付義務行政執行事件,義務人或利害關係人得對本署各分署(
下稱分署)聲明異議之事由,限於對分署之執行命令、執行方法、應遵守
之程序或其他侵害利益之情事,如以前開情事以外之事由聲明異議者,自
非分署所得審究。再按對拍定之不動產有無優先承買權,係屬實體上之問
題,就此倘有爭執,即應另行提起確認優先承買權存否之訴,要非聲明異
議所得解決(最高法院 78 年台抗字第 40 號裁定要旨參照)。末按土地
法第 43 條規定:「依本法所為之登記,有絕對效力。」故已於地政機關
辦理登記之不動產,應以地政機關登記名義之外觀,為調查認定之依據。
查本件行政執行分署於拍賣公告中之附表備註欄第(二)點已載明略以:
據中和地政事務所函覆,拍賣土地單獨出賣時,該相同使用執照專有部分
之所有權人如具備無基地應有部分或應有部分不足之情形者,則有民法物
權編施行法第 8 條之 5 第 3 項所定優先承買權之適用,其權利並優
先於土地之共有人等語。第三人酉○○及戌○○於中華民國(下同)105
年 3 月 31 日具狀聲明應買並繳納保證金新臺幣(下同)400 萬元,經
行政執行分署函詢義務人等 5 人、移送機關、併案債權人及假扣押債權
人等之意見後,同意渠等 2 人應買。行政執行分署再以公告載明凡符合
民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項規定之優先承買權人,應於最
後公告日起 15 日內,檢附相關證明文件向該分署為優先承買之表示,行
政執行分署並於 105 年 4 月 25 日派員將公告張貼於拍賣土地上建築
物之公告處,惟於期限屆至後仍無人表示優先承買。行政執行分署乃通知
曉諭拍賣土地全體共有人,得於該通知送達之日起 10 日內向該分署提出
有優先承買權之證明,並表示願照第三人應買之價格優先購買,逾期不表
示者,視為放棄。拍賣土地共有人之一已○○乃檢具土地所有權狀等證明
文件,於 105 年 5 月 24 日具狀行使優先承買權,行政執行分署依
105 年 5 月 19 日調閱之拍賣土地查詢資料,形式審查已○○確為拍賣
土地之共有人後,始於 105 年 6 月 4 日函請已○○應於文到 7 日
內繳清價金 2,000 萬元,經核尚無不合。異議人之主張核為對於已○○
就義務人等 5 人公同共有之拍賣土地應有部分 3,000 分之 969 有無
優先承買權等之實體爭議,該實體爭議事項依前揭規定及裁定意旨,並非
本署及行政執行分署所得審認判斷,異議人以聲明異議資為排除強制執行
之方法,即有未合。
法務部行政執行署聲明異議決定書 105 年度署聲議字第 71 號
異議人即利害關係人 甲○○
乙○○
丙○○
丁○○
戊○○
己○○
庚○○
辛○○
上 8 人共同代理人 壬○○
上列異議人因義務人癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○(被繼承人:辰○○
)滯納地價稅,對本署新北分署 101 年度地稅執字第 3524 號等行政執行事件之執
行行為,認有侵害利益之情事,向新北分署聲明異議,經該分署認其異議無理由加具
意見到署,本署決定如下:
主 文
異議駁回。
事 實
聲明異議意旨略以:異議人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚
○○、辛○○8 人(以下合稱異議人)與第三人已○○、午○○2 人間,就坐落新
北市○○區○○段 557 地號土地(下稱系爭土地)之應有部分並無買賣關係存在,
已○○係透過其夫未○○與午○○之夫申○○律師 2 人,共同以偽造文書及背信等
犯罪手法,未經異議人之同意,擅自塗改異議人之土地所有權移轉登記申請書,而取
得系爭土地之應有部分,異議人已依法提出刑事告訴,現由臺灣新北地方法院檢察署
檢察官偵辦中(案號:105 年度偵字第 3390 號),另異議人亦已於中華民國(下同
)105 年 2 月 25 日提起民事訴訟,訴請已○○、午○○ 2 人各將系爭土地之應
有部分返還並移轉登記予異議人,現亦由臺灣新北地方法院以 105 年度訴字第 109
6 號案件審理中,是已○○就系爭土地應有部分之所有權既屬不法取得之權利,自不
得基於共有人地位主張行使優先承買權云云。
理 由
一、本件新北市政府稅捐稽徵處(中和分處)(下稱移送機關)以義務人癸○○、子
○○、丑○○、寅○○、卯○○(被繼承人:辰○○)(下稱癸○○等 5 人)
滯納 95 年度至 103 年度地價稅,先後於 100 年 12 月至 104 年 3 月間陸
續檢附移送書、稅額繳款書、送達證書及執行憑證等文件移送新北分署執行。依
新北分署調閱之土地建物查詢資料所示,癸○○等 5 人公同共有之系爭土地應
有部分 3,000 分之 969,業依臺灣板橋地方法院(已更名為臺灣新北地方法院
,下稱新北地院)89 年 11 月 13 日 89 年度民執全星字第 2679 號函辦理查
封登記(假扣押債權人:新北市中和地區農會),新北分署遂於 103 年 3 月
12 日向新北地院借調該院 89 年度民執全星字第 2679 號卷宗執行系爭土地應
有部分 3,000 分之 969,嗣新北地院以 103 年 5 月 29 日新北院清 103 司
執地 55560 字第 033785 號函將債權人彰化商業銀行股份有限公司與癸○○等
5 人間清償債務強制執行事件移併新北分署執行。新北分署於 104 年 4 月 2
4 日函詢移送機關有關癸○○等 5 人本件地價稅之欠稅金額及是否繼續對系爭
土地應有部分 3,000 分之 969 執行等事項,經移送機關以 104 年 5 月 1
日新北稅中三字第 1043509287 號函復略以:癸○○等 5 人截至 104 年 4
月 29 日止無欠稅,惟有滯欠指界費新臺幣(下同)400 元、鑑價費 2,500 元
及郵資費 1,564 元等相關執行費用,建請繼續執行等語。新北分署以 104 年
5 月 22 日新北執乙 101 年地稅執字第 00003524 號函請癸○○等 5 人於文
到 10 日內至該分署繳清上開執行費用,惟癸○○等 5 人仍未繳納。新北分署
乃陸續公告定於 105 年 1 月 15 日、同年 2 月 15 日及同年 3 月 7 日
就系爭土地應有部分 3,000 分之 969 進行第 1 次至第 3 次拍賣程序,惟均
無人應買,移送機關、併案債權人及假扣押債權人均未聲明承受。新北分署以
105 年 3 月 8 日新北執乙 101 年地稅執字第 00003524 號公告(下稱系爭
公告 1)進行特別變賣程序,並於系爭公告 1 之附表備註欄第(二)點載明略
以:據中和地政事務所函覆,系爭土地單獨出賣時,該相同使用執照專有部分之
所有權人如具備無基地應有部分或應有部分不足之情形者,則有民法物權編施行
法第 8 條之 5 第 3 項所定優先承買權之適用。其權利並優先於土地之共有
人等語。第三人酉○○及戌○○於 105 年 3 月 31 日(新北分署收文日)具
狀聲明應買並繳納保證金 400 萬元,新北分署於 105 年 4 月 1 日函詢癸○
○等 5人、移送機關、併案債權人及假扣押債權人等之意見後,同意渠等 2 人
應買。新北分署再以 105 年 4 月 18 日新北執乙 101 年地稅執字第 00003
524 號公告(下稱系爭公告 2)載明凡符合民法物權編施行法第 8 條之 5 第
3 項規定之優先承買權人,應於最後公告日起 15 日內,檢附相關證明文件向該
分署為優先承買之表示,新北分署並於 105 年 4 月 25 日派員將系爭公告 2
張貼於系爭土地上建築物之公告處,惟於系爭公告 2 最後公告日起 15 日內仍
無人表示優先承買。新北分署乃以 105 年 5 月 16 日新北執乙 101 年地稅執
字第 00003524 號通知(下稱系爭通知)曉諭系爭土地全體共有人,得於系爭通
知送達之日起 10 日內向該分署提出有優先購買權(為統一用語,下稱「優先承
買權」)之證明,並表示願照第三人等 2 人應買之價格優先購買,逾期不表示
者,視為放棄。系爭土地共有人已○○乃檢具土地所有權狀等證明文件,於 105
年 5 月 24 日具狀行使優先承買權,新北分署依 105 年 5 月 19 日調閱之
系爭土地查詢資料,形式審查已○○確為系爭土地之共有人後,始於 105 年 6
月 4 日函請已○○應於文到 7 日內繳清價金 2,000 萬元。異議人不服,於
105 年 7 月 1 日以如前開事實欄所載之事由具狀向新北分署陳報,新北分署
依聲明異議程序處理。對於異議人之聲明異議,新北分署聲明異議審查意見略以
:按對拍定之不動產有無優先承買權,係屬實體上之問題,就此倘有爭執,即應
另行提起確認優先承買權存否之訴,要非聲明異議所得解決。又依土地法第 34
條之 1 規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優
先承買,該分署係依系爭土地登記謄本所載認定已○○為土地共有人之一,而就
系爭土地之應有部分享有優先承買權;至已○○等人是否有涉及偽造文書等犯行
,因屬實體上之爭議,該分署並無審認判斷之權,僅得依形式查得之具有「公示
效力」登記謄本以為判別等為由,認異議人異議無理由加具意見到署,合先敘明
。
二、按「區分所有建築物之基地,依前項規定有分離出賣之情形時,其專有部分之所
有人無基地應有部分或應有部分不足者,於按其專有部分面積比例計算其基地之
應有部分範圍內,有依相同條件優先承買之權利,其權利並優先於其他共有人。
」民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項定有明文。又依土地法第 34 條之
1 規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承
購。次按行政執行法第 9 條第 1 項規定:「義務人或利害關係人對執行命令
、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事,得於執行程序終結前,向執
行機關聲明異議。」故公法上金錢給付義務行政執行事件,義務人或利害關係人
得對本署各分署(下稱分署)聲明異議之事由,限於對分署之執行命令、執行方
法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事,如以前開情事以外之事由聲明異議者
,自非分署所得審究。再按對拍定之不動產有無優先承買權,係屬實體上之問題
,就此倘有爭執,即應另行提起確認優先承買權存否之訴,要非聲明異議所得解
決(最高法院 78 年台抗字第 40 號裁定要旨參照)。末按土地法第 43 條規定
:「依本法所為之登記,有絕對效力。」故已於地政機關辦理登記之不動產,應
以地政機關登記名義之外觀,為調查認定之依據。查本件新北分署於系爭公
告 1 中之附表備註欄第(二)點已載明略以:據中和地政事務所函覆,系爭土
地單獨出賣時,該相同使用執照專有部分之所有權人如具備無基地應有部分或應
有部分不足之情形者,則有民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項所定優先
承買權之適用,其權利並優先於土地之共有人等語。第三人酉○○及戌○○於 1
05 年 3 月 31 日(新北分署收文日)具狀聲明應買並繳納保證金 400 萬元,
經新北分署函詢癸○○等 5 人、移送機關、併案債權人及假扣押債權人等之意
見後,同意渠等 2 人應買。新北分署再以系爭公告 2 載明凡符合民法物權編
施行法第 8 條之 5 第 3 項規定之優先承買權人,應於最後公告日起 15 日
內,檢附相關證明文件向該分署為優先承買之表示,新北分署並於 105 年 4
月 25 日派員將系爭公告 2 張貼於系爭土地上建築物之公告處,惟於期限屆至
後仍無人表示優先承買。新北分署乃以系爭通知曉諭系爭土地全體共有人,得於
系爭通知送達之日起 10 日內向該分署提出有優先承買權之證明,並表示願照第
三人等 2 人應買之價格優先購買,逾期不表示者,視為放棄。系爭土地共有人
之一已○○乃檢具土地所有權狀等證明文件,於 105 年 5 月 24 日具狀行使
優先承買權,新北分署依 105 年 5 月 19 日調閱之系爭土地查詢資料,形式
審查已○○確為系爭土地之共有人後,始於 105 年 6 月 4 日函請已○○應
於文到 7 日內繳清價金 2,000 萬元,有如前述,此有各該公告、函文、筆錄
及土地建物查詢資料等附於新北分署執行卷可稽,經核尚無不合。異議人主張渠
等與已○○間就系爭土地之應有部分無買賣關係;已○○係透過其夫未○○與午
○○之夫申○○律師 2 人,共同以偽造文書及背信等犯罪手法,而取得系爭土
地之應有部分,渠等並已分別對已○○提起民事訴訟與刑事告訴,故已○○就本
件癸○○等 5 人公同共有之系爭土地應有部分 3,000 分之 969 ,並無優先承
買權云云,核為對於已○○就癸○○等 5 人公同共有之系爭土地應有部分 3,0
00 分之 969 有無優先承買權等之實體爭議,該實體爭議事項依前揭規定及裁
定意旨,並非本署及新北分署所得審認判斷,異議人以聲明異議資為排除強制執
行之方法,即有未合,其聲明異議應予駁回。
三、據上論結,爰依行政執行法第 9 條第 2 項規定,決定如主文。
中華民國 105 年 8 月 1 日
代理署長 黃○○
異議人如不服本決定,得於本決定書送達之次日起 30 日內,繕具訴願書經由本署向
法務部提起訴願。